Kiralananın Tahliyesi Davaları Nelerdir?

Kiralananın tahliyesi Türk Borçlar Kanununda ve İcra ve İflas Kanununda düzenlenmiştir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin sona erdirilmesi amacıyla gerçekleştirilen tahliye işlemleri, hem tarafların sözleşmeden doğan haklarının korunması hem de uyuşmazlıkların adil bir şekilde çözümlenmesi için belirli prosedürlere sahiptir. Burada önemli olan husus ise tahliye nedenini doğru tespit ederek açıkça ortaya konmalı ve mevzuata uygun bir şekilde belgelenmelidir.

Kiralananın Tahliyesi Nedenleri ise şu şekilde sıralanabilir:

• Temerrüt Nedeniyle,

  
  

  Eğer kiracı, kira bedelini ya da kira ile ilgili ödemesi gereken başka bir masrafı ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesini sona erdireceğini belirtir. Süreler ise kanunla belirlenmiş olup bunlar;

  • Konut veya iş yeri kiralarında bu süre en az 30 gün olmalıdır.

  • Diğer durumlarda ise süre en az 10 gün olarak belirlenir.

  Bu süre, kiracıya uyarının yazılı olarak iletildiği günü takip eden günden itibaren başlar.

  
  

• Sözleşmeye esaslı aykırılık nedeniyle

Konut ve İş yeri kiralarında; Kiracı, kiraladığı yeri sözleşmeye uygun bir şekilde dikkatlice kullanmak ve çevresindeki komşulara saygılı olmak zorundadır.

Eğer kiracı bu kurallara uymazsa; Ev sahibi (kiraya veren), kiracıya en az 30 gün süre vererek yazılı bir uyarı yapar.Bu uyarıda, kurallara aykırı davranışlarını düzeltmesini ister ve düzeltilmezse sözleşmenin iptal edileceğini belirtir.

Ancak, bazı durumlarda ev sahibi beklemek zorunda kalmadan sözleşmeyi hemen iptal edebilir:

• Eğer kiracı kiralanan yere kasıtlı olarak büyük zarar verirse,

• Kiracının davranışlarını düzeltmesi için süre verilmesinin boşuna olacağı anlaşılırsa,

• Kiracının davranışları, ev sahibi, diğer sakinler ya da komşular için katlanılamaz bir hale gelirse.

Bu durumlarda, ev sahibi yazılı bir bildirim yaparak kira sözleşmesini hemen sona erdirme hakkına sahiptir.

• 10 Yıllık uzama süresi sonucu sebepsiz şeklinde;

10 yıllık uzama süresine bakıldığında, belirli süreli veyahut belirsiz süreli olması önem taşımaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

• İhtiyaç nedeniyle,
  

İhtiyaç iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

• Esaslı tadilat, yıkım,

Eğer kiralanan yerin tamamen yenilenmesi, genişletilmesi, büyük bir onarımdan geçirilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler yapılırken kiracının o yeri kullanması mümkün değilse, bu durum kiracıdan tahliye talep etmek için bir gerekçe olabilir. Yani, kiralanan taşınmazın kapsamlı bir tadilata ihtiyaç duyması ve bu süreçte oturulamaz hale gelmesi durumunda, ev sahibi kiracıdan evi veya işyerini boşaltmasını isteyebilir. Bu talep de hukuki kurallara uygun şekilde yapılmalıdır.

• Yeni malikin ihtiyacı

Yeni malikin ihtiyacı hususunda dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri, taşınmazı sonradan edinen yeni ev sahibi, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu şartı yerine getiren yeni ev sahibi isterse ihtarla belirtmek suretiyle kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Veyahut kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlayarak 1 ay içerisinde açacağı davayla tahliye talebinde bulunabilir.

• Tahliye Taahhüdü

• Bir kira cari yılı içinde 2 haklı ihtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

• Kiracının başkaca bir evinin bulunması nedeniyle

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.